주상복합

주상복합 편람  

1. 사업의 필요성

- 주택과 주택이외의 시설 등을 동일 건축물에 복합하여 건설함으로써 토지의 효율적 이용을 높인다.

- 도시계획구역 중 상업지역, 준주거지역에서 주택과의 복합 건축사업을 집중적으로 건립함으로써 도심공동화 현상을 방지할 수 있다.

- 직주근접의 도시구조를 형성함으로써 출퇴근 시 통근교통에 의한 교통집중의 문제점을 개선할 수 있다.

- 도심재개발지역(상업지역)에서 주택의 연면적 비율이 90%미만인 주택 등 복합건축사업인 경우 주택세대수에 관계없이 사업승인이 제외된다.

2. 국내의 현황

1) 국내에서는 도심재개발의 경우 각종 규제완화를 통하여 복합건물의 활성화를 유도하는 정책을 시도하고 있다.

2) 최근에는 신도시 및 신시가지 개발에 있어서도 주상복합건물을 시도하고 있어 앞으로 복합용도 개발이 점차 보편화될 전망이다.

3) 민간개발회사의 입장에서도 유휴토지에 대한 각종 세금의 중과로 인한 개발압력과 분양성 및 수익성이 불투명한 상업 또는 업무전용의 개발 사업보다는 분양성이 확실한 주택과의 복합건축에 대한 관심이 높아지고 있다.

4) 요즈음에 이르러 현실적으로 신도시 건설이 완료된 시점에서 대도시 내 에 더 이상의 대규모 택지 확보가 불가능하게 되었고 대체수요로서 재개발·재건축이 활발하나 기존 조합원과의 관계 및 일반 분양물량이 적고 공사비 및 사업성에 한계성을 드러냈다.

3. 고려사항

 1) 주상복합건물의 개발과 관련된 법규 및 제도의 분석, 경제적 타당성에 대한 근본적인 검토가 필요하다.

 2) 도심지는 물론 신도시 및 신시가지에의 적용가능성과 적용시의 장단점에 대한분석이 필요하다.

 3) 개별건물의 건축계획적 고려사항 뿐 아니라 단지계획 또는 도시설계적 차원에서 문제점의 분석 및 대안의 제시가 이루어져야할 필요가 있다. 
 4) 거주자의 특성분석에서 나타난 주상복합건물에 대한 인식도는 전반적으로 찬성하는 의견이 우세하다.

 5) 문제점

  - 신시가지의 주상복합건물은 대로변에 위치하여 환경이 불결해지기 쉬 운 근린상가와 동일건물에 배치되므로 공동주택지역에 비해 쾌적성이 저하된다.

  - 인근 공동주택단지의 동일 평형에 비해 공유면적이 많고 관리비 부담이 상대적으로 크다.

 
4. 조사사항

 1) 기본적 검토사항

  - 주상복합건물 개발과 관련된 제3자, 즉 개발업자, 거주자 및 상인의 입장을 함께 고려해야 한다.

  - 개발업자의 측면에서는 개발사업의 경제적 타당성이 최대 관건이 된다. 
  - 거주자의 측면에서는 상이한 용도의 모임으로 인하여 저해되는 주거 환경의 질을 어떻게 유지할 것 인가 하는 적주성이 최대관건이 된다.

  - 상인의 측면에서는 적정이윤의 보장과 관련된 영업효율성이 최대 관건이 된다.

 2) 건축물 필지에 관한 기초자료

  - 필지 및 건물의 완공시기, 사업방식

  - 토지공급가, 공사비, 분양가, 실거래가

  - 건축계획사항 : 건축물용도, 규모, 형태, 주차장, 출입구, 옥외공간의 활용실태

 3) 주거환경에 관한 기초자료

  - 거주자의 특성 : 가족구성,소득,직업,나이,주택소유권,거주연한

  - 직주근접 여부 : 통근거리, 통근수단

  - 주상복합건물에 대한 거주자의 만족도

  - 기타 생활불편사항

 4) 사업 환경에 관한 기초자료

  - 업종, 매장면적, 매출액, 임대료

  - 업종별 상권의 범위

  - 주상복합건물에 대한 업주의 만족도

  - 기타 영업 불편사항

주상복합건물의 유형

1. 건축 계획적 특성에 따른 유형구분

  주상복합건물의 건축 계획적 유형은 기능별 배치방식, 내·외장부  공간구성, 외관 공간구성, 외관 등의 관점에 따라 구분할 수 있다.

2. 일반적으로 사용하고 있는 분류형태

 1) 주거기능과 기타 관련기능의 분리방식에 따른 구분, 수직분리형(중첩형),수평분리형(동일형, 독립 등)

구 분		특 징
수 직 분 리 형		·주거와 기타 기능 수직분리와 중간 완충 공간 설정가능 ·독립된 동선의 처리와 코아 처리의 어려움 ·동선의 혼재와 오픈스페이스의 문제
수평분리형	동일동	· 장방형의 대지에 주거와 기타 기능의 건물을 같은 동으로  결합 하는 방식  · 동선 및 기계실의 분리로 설계 및 관리 용이  · 주거와 기타 기능의 층고 불일치
	독립동	· 한 대지 안에 주거와 기타 기능을 완전히 분리한 형태  · 외관, 동선, 기능에 제한 없으나 대규모 대지확보 필요

 2) 기능의 배열,구조 등에 의한 포괄적 구분

     단일건물형, 유니터리  복합구조형

 3) 공간구성 방식에 따른 구분

    단일고층건물형, 다발형  콤플렉스, 도시블럭 연계형

3. 고려사항

 1) 단일 고층 건물형

  - 한 개의 고정건물 내에 상이한 건축기능을 수용하는 유형으로서 저층부에는 사업기능, 중층부에는 업무, 고층부에는 주거를 배열하는 것이 일반적이다.

  ① 단 점 : 주상복합건물의 초기단계에서 나타나는 방식으로서 주거와 기타 기능의 수직 중첩에만 의미를 둘 수 있을 뿐 공용공간의 확보, 도시 설계적 요소의 수용과 같은 조치들을 수행하기에는 무리가 있다.

  ② 개선책: 단일 고층건물형의 한계를 감안하되 경제적 관점에 주안점을 두어 발전시킨 유형으로서 초고층 건물 내의 용도복합형식이 출현하였다.    

 - 이 방식은 복합용도를 수용하고 저층부분을 도시의 공적 공간으로 제공하는 방식으로서 도심부의 지가, 건설후의 임대 및 분양 등을 감안하여 정립 된 계획 방식이다.

 - 통상 10층 내외의 복합용도 건물이 지니는 용도 중첩의 한계를 극복하기 위하여 40층 이상의 초고층 건물로 세워 올리고 5층 내외의 저층 기단부는 대폭 확대 개방하여 공적 공간의 성격을 부각시키고 그 위로 10층 내 외의 사무공간을 확보 한 후 최상층 20∼30층에는 콘도미니엄 유형의 고급 아파트를 배치하고 있다.

 - 이때 업무와 주거기능간의 상충기능간의 상충지점에 2∼3층에 걸쳐 휴게공간, 체육시설,관리사무실,설비층,풀장,실내체육시설 등을 배치함으로써 일종의 완충 공간을 마련하여 기능간의 충돌을 방지한다.

2) 다발형 컴플렉스

 - 상이한 용도를 가진 몇 개의 고층건물(주거,사무소,호텔등) 등을 배치하고 이를 상업용도의 저층 기단부(base)로 묶고 그 하단부에 공공지원시설, 주차시설 등을 구획하는 유형이다.

 - 이 방식은 기능간의 수직중첩으로 인해 생기는 문제점을 적극적으로 개선해 주기 위한 접근방법으로써 몇 개의 타워에 각기 분산 배치된 기능 요소들 마다 별도의 진입동선과 코아(core)를 마련해 줌으로써 기능간의 계획적 분리가 가능하다.

 - 이 방식의 전제조건은 일정규모 이상의 계획부지를 확보할 경우에 가능하기 때문에 대규모의 재개발사업,신도시 중심부의 종합개발사업 등에 채택될 수 있다.

3) 도시블럭 연계형

 - 이는 지구상계획상의 도시규제가 매우 강한 서유럽의 도심지역에서 추진된 방식으로 4∼5층의 건축물을 한 개의 중점 중심으로 연결 배치하고 기능의 배치는 층별로 중첩하거나 인접도로의 성격에 따라 분산 배치하게 된다.

 - 따라서 간선도로변은 상업·업무·내부구획도로에는 주거기능을 배치하며 지하층은 공용시설이나 주차장으로 처리하여 전체 계획 부지를 포용한다.

 - 이 방식은 초기에 도시블럭 상에 일부건물의 철거에 따른 완충적 성격의 주상복합 건물 구획과 건물 저층부의 연계처리 화(아케이드 및 set-back처리)에서 시작하여 점차 블록 전체를 대상으로 하는 주상복합 건축물군 계획으로 발전 된다.

현행제도 

1) 주택건설촉진법시행령

 도시계획구역중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 규정된 비율 이상의 주택을 복합건물로 건설할 경우 다음 요건을 모두 충족할 경우 주택건설촉진법에 의한 사업계획의 승인 대상에서 제외된다.(동 시행령 제32조제1항)

  - 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계 90%미만

  - 세대 당 주거전용 평균면적이 150㎡이하

2) 주택건설기준등에관한규정

 ① 주상복합 건축의 건축용도제한

  - 숙박시설, 위락시설, 공연장, 공장이나 위험물저장 및 처리시설 기타 사업계획 승인권자가 주거환경에 지장이 있다고 인정하는 시설은 주택과 복합건축 금지 (동 규정 제12조제1항)

  - 도시재개발법에 의한 도심재개발사업계획에 따른 복합건축물 제외(동 규정 제12조제1항)

  - 폭 12m 이상인 일반도로(주택단지 안의 도로 제외)에 연하여 주택을 주택 이외 시설과 복합건축물로 건설하는 경우에는 당해 건축물이 속하는 지역 또는 지구 안에서 제한되지 아니하는 시설 설치가능(동 규정 제6조제2항)

② 주거환경보호(동선분리)

  주택과 주택이외의 시설(주민공동시설 제외)을 동일건축물에 복합하여 건설 하는 경우 주택의 출입구, 계단 및 승강기 등의 동선을 분리

   →사생활 보호, 방범 및 방화 등 주거의 안전과 소음, 악취 등으로부터 주거환경 보호(동 규정 제12조제2항)

③ 어린이놀이터 설치기준 완화

  시장과 주택을 복합건축물로 건설하는 경우의 어린이 놀이터 설치기준

  (동 규정 제46조 및 제47조)

  →복합건축물의 경우 건축물의 내부, 피로티 또는 충분한 안전시설을 한 옥상에 어린이 놀이터 설치가능(동 규정 제47조)

④ 복합건축물에 대한 적용의 특례(제7,9,10,13,50조)

 폭 12m 이상인 일반도로(주택단지 안의 도로 제외)와 연하여 주택을 주택 외의 시설과 복합건축물로 건설하는 경우(단, 주택 외의 시설의 바닥면적 의 합계가 당해 건축물 연면적의 5분의 1 이상인 경우에 한함) 다음과 같은 공동주택단지에 적용되는 규정을 적용하지 않는다.(동 규정 제6조)

구 분	일 반 주 택 단 지		복 합 건 축 물
세대수	100세대 미만	100세대 이상	200세대 미만	200세대 이상
어린이놀이터  면 적	매세대당 3㎡  (시·군지역 :2㎡)	300㎡(시·군지역:  200㎡) + 100세    대 초과 매세대당   1㎡ (시· 군지역:0.7㎡)	설치하지 않아   도 됨	200㎡ + 200세대   초과 매세대당 1㎡

·소음 등으로부터의 보호 : 소음 65데시벨 미만(동 규정 제9조)

·기준척도 : 주택평면 및 각 부위의 치수는 건설교통부령이 정하는 기준척도에 적합하여야 한다.(동 규정 제13조)

·생활편익시설 : 매세대당 6㎡ 이내의 비율로 산정한 면적을 초과하여서는 아니된다.(동 규정 제50조)

 

3) 서울시건축조례

① 건축위원회 심의대상(서울시건축조례 제7조제1항제6호)

 - 16층 이상인 건축물과 다중이용건축물중 연면적 3만 제곱미터 이상인 건축물과 계획(공개공지·조경·토지의 굴착계획 등의 계획 포함)

 - 16층 이상으로서 300세대 이상인 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업 계획승인 대상 공동주택의 건축계획

② 허용용도(서울시건축조례 제24조,제25조)

  다음의 각 상업지역에서 주택 이외의 용도가 복합된 경우에 한하여 주택 의 건축을 허용

  - 중심상업지역 : 단독주택, 공동주택

  - 일반상업지역 : 단독주택

  - 근린상업지역 : 단독주택(건축법시행령 별표 7)

③ 지역 안에서의 건폐율·용적률·대지면적의 최소한도(서울시건축조례 제52조)

항 목 용도지역			건폐율(%)		용적률(%)		대지면적의 최소한도
			건축령  제78조	서울시조례제27조	건축령  제78조	서울시조례제28조  (4대문밖/안)	건축령  제80조
주거  지역	전 용		50	50	100	100	150
	일 반	1종	60	60	400	200	60
		2종	60	60	400	300	60
		3종	60	60	400	400	60
	준주거		70	60	700	600	70
상업  지역	중심		90	60	1,500	1,200/800	300
	일반		80	60	1,300	1,000/800	150
	근린		70	60	900	800/700	150
	유통		80	60	1,100	1,000/800	200
공업  지역	전용		70	60	300	200	200
	일반		70	60	350	300	200
	준공업		70	60	400	400	150
녹지  지역	보전		20	20	80	50	350(자연취락:200)
	생산		20	20	200	150	150
	자연		20	20	100	60	350(자연취락:200)
4대문학교이전지	상업지역		-	33	-	600	-
	준주거지역		-	33	-	400	-
	일반주거		-	33	-	200	-
미지정지역등			60	60	400	300	60

④ 용적률의 완화(서울시건축조례 제53조)

  제52조제1항의 규정에 불구하고 도시설계지구·도심설계지구·도심재개발 구역· 상세계획구역안의 건축물과 주거복합건축물(주거용면적과 다른 용도의 면적이 각각 연면적의 10퍼센트 이상 복합된 건축물에 한한다. 이하 같다)의 용적률은 완화한다.

건축물구분  용도지역	일반건축물		도시설계지구·도심재개발구역·  상세계획 구역 안의건축물·주거복합건축물
·중심 상업지역 ·일반 상업지역 ·근린 상업지역 ·유통 상업지역         ·준 주거지역	4대문외 지역	4대문지역	1,200  1,000    900  1,000    700
	1,200  1,000    800  1,000    600	800  800  700  800

⑤ 건축물의 높이제한 완화

 - 도로에 의한 사선제한(건축법 제51조제3항)

·H≤1.5L(H : 건축물의 높이, L : 전면도로 반대쪽 경계선까지 수평거리)

 - 높이제한 완화기준(높이제한 완화구역)

높이제한 완화기준		H≤(1.5∼3)L
서울시 건축조례 제59조  제2항	대지가 너비 50m 이상인 전면도로에 접한 경우로서 건폐율   이 35%이하이고 건축선(막다른 도로·너비 4m 이하인 통과도   로 및 도시설계등으로 건축지정선의 지정이 된 경우 제외. 이   하 동일)으로부터 6m이상 후퇴	H≤3L
	대지가 너비 40m 이상인 전면도로에 접한 경우로서 건폐율   이 40%이하이고 건축선으로부터 6m이상 후퇴	H≤2.5L
	대지가 너비 30m 이상인 전면도로에 접한 경우로서 건폐율   이 45%이하이고 건축선으로부터 6m이상 후퇴	H≤2L
	대지가 너비 20m 이상인 전면도로에 접한 경우로서   건폐율이 50%이하인 경우	H≤1.8
동조   제3항	제1항의 규정에 의해 지정·공고된 높이제한 완화구역중 도시재개발법에 의한    도심재개발구역에 대하여는 서울특별시도심재개발 관련 조례에서 법 제52조    및 영 제85조제2항의 규정에 의한 높이제한 완화기준을 따로 정한 경우에는 2   항의 규정에 불구하고 조례가 정한 바에 따름

분석의 전제

1. 분석내용

 1) 내용적 범위

① 분석목적

단위대지에서의 사업여건에 따라 민간개발사업자의 사업타당성이 변화하게 되며 주상복합개발의 경우는 관련 법규의 별도조항 등이 다수 적용되므로 특별 한 사업 환경이 형성된다. 따라서 주상복합개발의 활성화를 위해서는 현실세계에 서 관찰되는 여러 가지의 상황을 설정하고 감응도 분석을 통하여 사업성을 파악 하는 것이 필요하다.

② 분석방법

본 연구에서 사업타당성 분석은 민간개발업체의 투자손익분석에 적용되는 관례를 따르되, 평가기준은 사업대안별로 객관적인 비교가 가능하도록 단위 투자 자금의 생산성에 표현하는 '수익성지수'를 사용하기로 한다.

③ 분석결과

주요한 사업 환경의 요인들과 법규 및 지침에 의해 조작 가능한 항목별로 개발업자의 사업성 변화를 나타내는 조견표를 산출한다. 즉 대지면적과 주거/ 비주거 복합비율의 여러 가지 조합이 주어져 있을 때, 용적률과 토지공급가 격에 따라 수익성지수의 변화를 보이는 조견표를 작성한다.

 2) 사업성 및 전략에 의한 제약사항

주상복합개발에 따르는 특별한 환경요인은 다음과 같으며, 수익성분석 시뮬레이션에서 이를 반영하였다.

① 분양가에 관한 고려사항

주거연면적이 전체 연면적의 90% 미만인 경우 사업계획대상이 아닌 건축허가 대상이므로, 국민주택기금 지원 대상에서 제외되어 분양가자율화 대상임.

② 용지계획 및 사업승인 과정에 대한 고려사항

다른 조건이 같다면 용도지역별로 다음의 각 요소들에 따라 주촉법의 적용 여부와 용지공급가가 달라지므로 사업성에 영향을 미친다.

- 대지의 규모

- 사업승인 용적률

- 도입용도 및 복합비율

→여기에서는 신도시에서의 기존사례를 참작하여 공동주택과 상가의 복합만을 고려한다.

 3) 기본설정

① 사업 환경에 대한 가정

 - 사업부지 : 수도권 신도시 내 신규공급 주상복합용지

 - 적용금리 : 연이자율 18.16%, 월 이자율 0.14%

 - 분 양 률 : 전체도시에서 적절한 토지이용계획이 수립되어 목표기간 내

              완전 분양이 가능한 것으로 가정한다.

② 사업진행에 대한 가정

 - 공사기간 : 24개월

 - 용 적 률 : 분양용적률은 사업승인 용적률의 1.4배

 - 평당공사비(상가) : 310만원/평(민간건설업체 실행가격)

 - 부대비용 : 총공사비의 20%(재세공과금 및 VAT 포함)

 - 공사기간 중 공정률은 매분기마다 균일하다.

 - 분양기간 : 사업착수 이후 6개월 차 부터 19개월간

 - 개발업자는 임대 및 직영방식은 고려하지 않고 전체 분양방식을 채택한다.

 - 평당분양가(상가) : 600만원/평(평균값)

 - 평당분양가(아파트) : 도심지 주상복합아파트의 분양가는 가격자율화와 소비자 욕구 상승 등으로 분양평형이 중대형으로 몰리면서 그 분양가도 평당 700∼1,000만원 이상을 호가.

 - 분양개시 이후 분양률은 분양기간 중 매분기마다 균일함

  4) 분양경쟁력 강화

① 도시의 건조물 역할 추구(모든 사람에게 흥미를 유발할 건물로 건설)

 - 시각적인 건조물 : 고층화, 통일감 있는 리듬, 재료의 특별화

 - 연상적인 건조물 : 참신한 건축공간 연출, 매력적인 외부공간처리, 조형감

                     있는 처리

② 생활변화에 대응한 미래주거 방향 제시

 - 원룸시스템 : 거실공간, 극대화, 침실공간의 최소화, 가변적 공간 연출

 - 개별용실 시스템 : 대형욕실, 욕실의 소형화

 - 효율적인 배열 : 주방이용의 효율성, 침실의 가변성, 거실의 개방화

 - 합리적인 발코니 공간이용 : 공기조화 설비, 창고

 - 2세대 복합형 평면연구 : 노부모 + 핵가족, 핵가족 + 전세가족

③ 효율적인 동선배열

 - 유통면적의 최소화 : 원코아(one-core)2,3,4단위, 투코아(two-core)복수단위

 - 이동거리 제로(zoro) 추구 : 주부들의 쇼핑동선의 최소화, 여가 형태의 동선 독점화 가장들의 출퇴근 동선 최소화

 - 타동선과 혼재되지 않은 동선분리 : 체크 포인트 설정, 사용시간대와 사용 용도에 따른 구역제

 - 주차장과 동선체계관리 : 이용의 편의성에 만전

④ 편리한 접근 교통수단 모색

 - 출근시간 최소화 : 대중교통수단과의 동선관계(지하철역 및 버스정류장)

⑤ 다양한 서비스 기능 수용

 - 위성공청서비스

 - 정보화 시대의 도시직장인을 위한 광통신망 구축

 - 세탁서비스 : 세탁물 수집 배포

 - 통신센터 운용 : 메시지 전달, 팩스 등

 - 식당서비스 : 모닝콜

 - 가정부서비스 : 요리, 보모, 파출부

 - 안전서비스 : 가스화재 및 도난경보기

 - 도서서비스

⑥ 가변성 있는 공간 활용계획

 - 주요기능의 확실한 동선분리

 - 주요기능 내에서 가변성 있는 공간 활용 방안 모색

⑦ 쾌적한 환경제공

 - 주변공간을 최대로 이용한 배치계획 모색

 - 근접외부공간의 연출

 - 휴게공간을 적극적으로 유치

⑧ 경제적이고 안전한 관리 시스템 개발

 - 이사문제의 효율적인 운용 : 화물운송 엘리베이터, 곤도라

 - 관리인원의 최소화 : 무인경비시스템, 원격검침

 - 관리비 최소화

 - 구내통신 CCTV 및 중앙감시

 - 환경정리미화

 - 통합정수장치 운영

 - 중앙집전 장치와 중앙공급 냉난방 설비

⑨ 효율적인 주차 시스템 추구

 - 단위주차 대수 당 주차장면적 최소화

 - 기능적인 주차배치

 - 경사로 면적 최소화

 - 주차시간대에 따른 주차배분

 - 효율적인 기계식 주차 방안 모색

 - 사용기간대에 적응한 주차방법 모색

 - 쾌적한 주차장 환경을 위한 소음, 배기가스 제거대책

 - 차량유지설비확보 : 세차, 차량유지 관리

 - 안전운행을 위한 조명 및 환기계획

 - 방재계획

⑩ 다양한 부대편의시설 확보

 - 쇼핑, 음료시설 등

 - 집회실,영화관,화랑,전시실,예식장,미용,사우나 등

 - 수영,에어로빅,볼링,골프,탁구,테니스,배구,핸드볼 등

2. 수입 및 지출모형의 구성

 공공투자의 비용편익분석과는 달리 민간투자의 경제성분석에서는 순수익만을 투자에 따른 기준으로 삼게 된다. 민간투자의 수지분석 항목들은 대개 다음 표와 같이 분류된다.

수 입	지 출
- 분양금 - 임대료* - 직영수입*	-용지구입비  -공사비(설계감리비, 건축/설비/부대공사비) -운영비용  -금융비용(지급이자)  -제세공과금(부가가치세, 취득세, 등록세, 교육세 등)
* 현실적으로 부분임대 및 직영에 대한 기타 수익의 추정이 필요하나, 본 분석에서는     완전분양을 가정하고 있으므로 여기서는 고려하지 아니하기로 한다.

1) 수입모형

① 분양수입 : 분석목적에 맞도록 상황에 따라 주택분양가를 차등 적용한다. 주택분양가가 자율화 된 만큼 주변환경 조망여건, 분양평형별 수요층의 구매력, 세대별 맞춤설계 등에 따라 분양가가 같은 평형에서도 차등 적용된다.

② 임대수입 : 위 표에서 언급하였듯 본 분석은 완전분양 방식을 가정함으로 임대 및 직영수입에 대한 고려는 제외

2) 지출모형

① 용지구입비 : 신규 공급되는 토지의 감정가격은 지역 및 지구지정 상황, 접근성, 개발잠재력, 접도조건, 형상, 방향 등의 상황에 따라 달라지며, 사업승인 시 용적률에 연동하여 결정되고 있다. 본 분석에서는 현실에서 관찰되는 다수의 지가기준을 고려하고 있다.

                (주거지역은 100∼500만원/평, 상업지역은 400∼1,000만원/평).

  참고로 현재까지의 관례에 따르면 주상복합 개발시 주거 및 비주거부분의 승인용적률에 대하여 용도별 비준 토지감정가 를 적용하고 이를 합산한 금액으로 공급하고 있다.

② 공사비 : 공사비에는 건축비, 설비비, 부대공사비 등이 포함된다.

③ 금융비용 : 매월의 자금수지 상황에 따라 금융비용이 발생하며, 이익누계의 순현가를 산정하기 위하여 월 이자율을 적용하여 매기마다 처리.

④ 재세공과금 : 취득세 및 등록세는 취득원가를 기준으로, 재산세는 토지의 예상 공시지가 수준을 감안하여 부과되며, 부가가치세·교육세 등 기타 제세가 추가된다. 단, 본 분석에서는 편의상 관례에 따라 일괄적으로 총공사비의 20%에 해당되는 금액으로 가 정하였다.

3) 경제성 분석

① 주상복합건물의 경제성 분석에서는 개발업자의 입장에서 용지 및 건물에 대한 투자비용과 개발 후 분양 또는 임대를 통한 수익을 비교하며, 이는 용지의 매각 및 개발 타당성을 결정짓는 가장 중요한 요소가 된다.

② 일반적으로 개발업자는 투자로 인한 미래의 기대현금유입의 현가와 기대 현금유출을 비교, 순이익을 관찰하거나 양자를 동일하게 하는 할인율인 내부수익률(IRR : Interal rate of return)을 구하고 이것을 요구수익률과 비교하여 내부수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자 결정을 내리게 된다. 그러나 용지매입가가 결정되었을 경우 분양면적 및 용도별 연면적 비율에 따라 수익률이 달라지게되므로 이러한 변수를 고려하여 경제성 분석을 실시하여야 한다.

③ 비용측면에서는 용지구입비,공사비,설계감리비,제세공과금 등이 고려되나 같은 규모의 건물이라 하더라도 평당 공사비의 차이가 많기 때문에 유사 사례를 참작하여 평균치를 적용하는 방법이 통용되고 있다.

 

사업성 분석예시

1. 투자수익성 분석

1) 개요

① 계획지

 - 소재지 : 서울특별시 금천구 독산동 00번지

 - 용도지역/지구 : 준주거지역/주차장 정비지구

 - 대지면적 : 2,062.0㎡(623.75평)

② 건축물(기존)

 - 준공연도 : 1979.10.24

 - 구조 : 철근콘크리트조/평슬래브

 - 연면적 : 2,414.19㎡(731.19평)

 - 건폐율 : 49.89%

 - 용적률 : 105%

③ 건축물(계획안)

 - 규모 : 지하 3층,지상 10층

 - 건축면적 : 1,205.1㎡(364.54평)

 - 연면적 : 11,431.08㎡(3,457.90평)

 ·지하층 : 5,330.51㎡(1,612.48평)

 ·지상층 : 6,100.57㎡(1,845.42평)

 - 건폐율 : 58.44%

 - 용적률 : 295.85%

 - 구조 : 철근콘크리트조

④ 계획지 층별면적

구 분		면 적		구 분		면 적
		㎡	평			㎡	평
지하층	B1	1,749.63	529.26	지 상 층	1F	1,361.46	4113.84
	B2	1,826.84	552.62		2F	1,201.30	363.39
	B3	1,754.04	530.60		3F	1,205.10	364.54
	소계	5,330.51	1,612.48		4F	123.06	37.23
					5F	453.21	137.10
					6F	453.21	137.10
					7F	453.21	137.10
					8F	417.24	126.21
					9F	268.74	81.29
					10F	164.04	49.62
					소계	6,100.57	1,845.42
연 면 적				11,431.08㎡(3,457.89평)

 

2) 분양면적의 산정

① 분양면적 산출의 전제

- 계획지 상가의 분양면적은 분석결과 수요인원의 흡수측면에서 약 15%정도 초과 된 규모이나 이전부분에서 거론된 바와 같이 차별화된 분양전략 개시 전에 보완이 가능하다 판단되므로 현재의 심의면적을 기준으로 하였으며, 실제 시공 시 다소 차이가 날 수도 있다.

▶ 분양면적산출산식 : 전용면적 + 공용면적 + 공유면적

② 상가의 개별층 공유면적은 층수의 전용비율에 따라 할당되었으며, A.P.T주차장의 경우 법정주차대수 면적을 20% 초과하는 면적분에 대하여 공유부 분으로 산정이 가능하므로 주차장으로 인한 추가적 공유면적은 없다.

▶ 상가부분공유면적 : 1,274.88 + 1,826.84 + 373.58 + 45.49

                     = 3,520.79㎡(1,065.04평)

▶ 아파트부분공유면적 : 20.4 + 58.2 + 36.6 + 77.57 = 192.77㎡(58.31평)

▶ 공동설비면적 : 474.75 + 39.50 = 514.25㎡(155.56평)

 ·상가부분(55.8%) : 227.30㎡

 ·아파트부분(44.2%) : 286.95%

▶ 상가공유면적합계 : 3,807.74㎡(1,151.84평)

  아파트공유면적합계 : 420.07(127.07평)

③ 층별 분양면적의 산출

구분	층수	전용면적	공유면적	분양면적	평 환산
상가	B1  1F  2F  3F	1,040.95  1,341.06  1,143.10  1,168.50	1,020.47  1,024.28  871.97  891.02	2,361.43  2,365.34  2,015.07  2,059.52	714.33  715.51  609.56  623.01
소계		4,993.62	3,807.74	8,801.36	2,662.41
아파트	5F  6F  7F  8F  9F  10F	453.21  453.21  453.21  417.24  268.74  164.04	86.12  86.12  86.12  79.39  51.24  31.08	539.33  539.33  539.33  496.33  319.98  195.12	163.15  163.15  163.15  150.23  96.79  59.02
소계		2,209.65	420.07	2,629.72	795.49
총계		7,203.27	4,227.81	11,431.08	3,457.90

④ 총분양가의 산정

 - 계획지 인근지역 내에 가격결정사례지가 존재하지 않아 수익환원방식에 의해 가격을 산정하였다.

 - 일반적으로 나타나는 상가부분의 기대수익률(100%)을 적용시킨다면 계획지의 평균가격은 739만원/평으로 나타난다.

 - 이 가격으로 분양시 각층별 최저가격은 지하 1층 650만원/평, 1층 1,200만원/평, 2층 650만원/평, 3층 400만원/평으로 산출된다.

 - 계획지 특성상 1층과 2층을 동시에 1층과 같은 효과를 향유할 수 있게 되므로 면적에 비례한 산술평균가격이 제시되어야 한다.

▶ ( 715.51 × 12,000천원) + ( 609.56 × 6,500천원)/1,325.07 = 9,470,000원/평

 - 단, 1층의 경우 도로조건이 이면도로와 접하게 되고 2층의 경우 진입도로 에 접하게 되는 입지적차이를 <5%>범위 내에서 조정하는 것이 바람직 하다.

▶ 1층 : 8,990,000원/평 ▶ 2층 : 9,950,000원/평

상가분의 가격형성

3층 : Missy Floor 4,000천원/평 2층 : 소매시장 9,700천원/평 1층 : 소매시장 9,200천원/평 지하 1층 : 수영장 6,500천원/평

 

2. 수익의 산출

1) 계획지 분양수익의 산출

구분	층	분양면적(평)	분양단가(천원)	분양수익(천원)
아파트	10F  9F  8F  7F  6F  5F	59.02  96.79  150.23  163.15  163.15  163.15	6,156  6,620  6,620  6,620  6,620  6,620	363,327  640,749  994,522  1,080,053  1,080,053  1,080,053
소 계		759.49		5,238,757
상 가	3F  2F  1F  B1	623.01  609.56  715.51  714.33	4,000  9,700  9,240  6,500	2,492,040  5,912,732  6,611,312  4,643,145
소 계		2,662.41		19,659,229
합 계		3,457.90		24,897,986

2) 투자지출 분석의 기본전제

 - 토지가격 : 1996년 2월 분석당시 시점에서 계획지 인근지역에 형성되어 있는 토지가격을 기준으로 약식의 평가절차를 거쳐 평당 550만원을 계획지 기초원가로 계상하였다.

 - 건축비 : 주상복합빌딩으로서 설계, 감리, 부대시설, 철거비를 일괄하여 평균 평당 공사금액을 2,926,500원으로 하여 계상하였으며 상세내역은 투자수지분석에 기재하였다.

 - 분양수수료는 상가시설의 경우 총분양 금액의 10%로 하며 아파트의 경우 분양 가액의 7%로 한다.

 - 총분양 가액은 24,897,986,000원으로 계상한다.

<지출금 명세표>

단위 : 평/천원

과 목			금액	산출근거
관	항	목
지출금액			16,870,663
	토지비		3,430,625	623.75×5,500 = 3,430,625
	공사비		9,188,750
		건 물	7,358,150	아파트 668×1,750 = 1,169,000  상 가 1,140×2,400 = 2,736,000  스포츠 406×3,600 = 1,461,600  주차장 1,207×1,650 = 1,991,550
		토 목	499,200	624×800 = 499,200

과 목			금액	산출근거
관	항	목
		조경비	71,100	396×180 = 71,100
		철거비	50,000
		부대시설비	864,500	3,458×250 = 864,500
		각종인입비	345,800	3,458×100 = 345,800
	설계감리		442,014
		토목설계비	50,000
		토목감리	499,200	250×2 = 10,000
		측량비	5,000
		건축설계비	287,014	3,458×83 = 287,014
		건축감리비	90,000	2,500×2×18 = 90,000
	분양경비		2,482,021
		P.R전단제작	124,489	24,897,986×0.5/100 = 124,489
		용역비	24,897	24,897,896×0.1/100 = 24,897
		분양수수료	2,332,635	상가 19,659,229×10/100 = 1,965,922 아파트 5,238,757×7/100 = 3266,713
	제세공과금		823,884
		보존등기비	515,070	7,358,150×7/100 = 515,070
		사업소득세	147,163	7,358,150×2/100 = 147,163
		기타  (등기이전제세금)	161,651	등록토지가격 :  2,907,420×3.5/100 = 101,759  취득세 :  2,907,420(공시지가)×2/100 = 58,148  교육세 : 58,148×2/100 = 1,163  농특세 : 58,148×1/100 = 581
	사업추진비		503,369
		사무관리비	129,900	15×7,500 = 112,500 3×5,800 = 17,400
		예비비	248,979	24,897,986×1/100 = 248,979
		추진비	124,490	24,897,986×0.5/100 = 124,490

단 순 수 지 분 석 예 상 수 익

수익금 : 24,897,986,000원 지출금 : 16,870,663,000원 이익금 : 8,027,323,000원

 

[출처] 주상복합 편람|작성자 프로투어

 

 

 

주상복합시장 확대 전략

 

1) 입지조건의 차별화

주상복합아파트는 주로 상업지역에 건립되고 있으며, 주거부분과 상업부분이 구분되는 특성이 있으나, 분양율을 높이기 위하여는 주거부분의 거주성이 좋은 지역을 선택하는 것이 매우 중요²⁹⁾

 

-. 주변의 입지조건 분류

  ▪ 자연적 조건 :  강, 하천, 산, 공원, 휴게시설 등이 인접하여 있고, 조망이 좋아야 함.

  ▪ 사회적 조건 : 교통(전철, 내부순환도로, 고속도로와의 연계성), 교육, 문화시설 등이 갖추어지는 것이 필요

  ▪ 생활 수준 : 주변의 생활 수준과 주상복합아파트 입주 대상자의 생활수준의 비교․분석이 필요

<표 Ⅱ-4> 입지특성별 주상복합아파트의 개발 방식

구 분	문  제  점	주상복합을 통한 접근방법
도심부	∙주거기능퇴락(도심공동화) ∙판매기능의 다양성 악화   -업무, 서비스 위주 재편   -주차공간 수급 부족   -교통 혼잡 및 과밀화 ∙역사적인 도심의 상실	∙주거, 업무의 적극적인 복합화 ∙소매 및 서비스 기능의 지원 ∙오픈 스페이스, 공공편익시설의 부분 배치(적주성 확보를 위함)
중간지역	∙도시구조 재편에 따른 전이지역(Zone in transition) ∙도심부적격 기능의 부분적인 침투 (skid-row) ∙전통적인 복합용도 구조 상실(역사적인 직주 근접구조 : 주거+수리, 제조)	∙주거, 소매 서비스의 복합화 중시 ∙주거 지원시설 및 공간 (편익시설, 오픈 스페이스)의 고려 ∙수리, 제조기능(주거연계가능)의 복합화 검토 ∙파사드, 외부공간의 부지내 수용
외곽. 신도시	∙침상도시(bed-town)화 ∙중심상업시설의 다양성 상실(판매위주) ∙쇼핑센터 건설에 따른 중심지구의 번잡화, 과밀화	∙주거 및 판매. 서비스 복합화 ∙업무기능의 복합화 ∙전통적 도심공간을 조성

  

자료 : 한국토지공사, 주상복합건물의 활성화를 위한 용지계획 및 설계에 관한 연구, 1994, p20

 

2) 부대․복리시설의 다양화

   쾌적성과 편의성을 추구하는 생활양식의 변화에 따라 단순히 상업시설과 주거시설의 결합에서 벗어나 보다 다양한 부대․복리시설을 구상할 필요성이 있음.

 

  ▪ 환경친화적인 공간 개념을 도입하여 조경을 특화하거나, 도시민의 건강 증진을 위한 휘트니스센타, 주민들이 모일 수 있는 중정, 첨단설비시스템의 도입 등을 통하여 부대․복리시설의 다양화․고급화․첨단화를 추구할 필요성이 존재

 

  부대․복리시설의 차별화 사례

  ▪ 조경 특화 : 테마파크 조성, 수경시설, 산책로, 어린이놀이터, 주민운동시설, 각종 조형시설물

  ▪ 부대시설 : 휘트니스센터, 주민공동케뮤니센터, 독서실, 유아놀이방, 사우나 등

  ▪ 전기․설비 시스템 : 첨단 빌딩관리시스템, 방범관리시스템, 케뮤니티 시스템 등

 

   설문조사³⁰⁾에 의하면, 초고층주상복합아파트에 거주할 경우, 단지내 가장 필요한 시설로서 헬스크럽(29.8%), 취미실(20.1%), 수영장(17.1%), 골프연습장(10.0%) 등과 같이 운동이나 체력단련시설을 희망하는 비율이 높게 나타나고 있음.

 

3) 세대내 평면 및 인테리어 차별화

 

   주상복합아파트의 평면 형식은 타워형³¹⁾으로 이루어지는 것이 일반적이므로 일반아파트의 단위 코어형보다 평면 구성이 열악한데, 특히 평면형태가 길게 되어 채광․통풍이 불리하고, 불필요한 복도 공간이 많아지게 되는 특성이 있으므로 이와 같은 불리한 평면 조건을 극복하려는 노력이 필요

 

 

<표 Ⅱ-5> 주상복합아파트의 차별화 전략 사례

	내수동 ‘경희궁의아침’ (쌍용건설)	여의도 ‘리첸시아’ (금호건설)
부대시설	∙전통 왕궁의 정원을 재현한 테마공원 (덕원, 복원, 경원, 수원, 희원의 테마공원) ∙각종 편의시설(골프연습장, 주민공동시설, 클럽하우스, 헬스클럽, 문화공간, 사우나, 실버하우스, 로드샵) ∙첨단시스템 (터치스크린 홈오토메이션 시스템, 지문인식 도어록, 인터넷 TV 솔루션, 공동현관 출입통제시스템, 중앙집진청소시스템)	∙조경 특화 : 퍼팅그린, 수경공간, 썬큰가든, 산책로, 어린이놀이터, 쌈지공원 ∙지상8층 주민공동시설(하늘정원, 클럽하우스, 취미실, 독서실, 놀이터, 어린이놀이방) ∙지하1층 휘트니스클럽(인도콜프, 스커시, 헬스, 에어로빅) ∙첨단시스템 (홈네트워크시스템, 무선 홈패드, 위성방송 수신 및 CATV, 주방A/V시스템, 세대내 엘리베이터 호출시스템, 마스터 욕실 보조 홈오토 설치, 초고속정보통신 건물)
평면	∙84%의 높은 전용률 설계, 발코니 화단 설치	∙최소 2면이상 다면 개방형 평면, 부부욕실에서 외부 전망 가능, 알루미늄 커튼월 입면 등
인테리어	∙천연대리석 현관 바닥재, 자연무늬목의 현관 중문, 부부전용 홈 바, 온돌마루 바닥재, 빌트인 냉장고, 월풀욕조	∙인테리어 : 천연대리석 아트월, 간접 등 박스, 천연페인트, 현관바닥 천연대리석, 아일랜드 홈바, 보조주방, 월풀욕조, 부부욕실 비데설치, 천연대리석 카운터형 세면기, 고급수전, 파운더실, 안방 리모콘 스위치

 

4) 충실한 사업계획이 필요

   주상복합아파트는 사업 초기의 기획 단계에서부터 사업성이나 분양가능성, 시공성 등에 대하여 세밀한 사전 검토가 필요

  ▪ 특히 입지조건, 수요층, 관련 법규, 주변 주상복합아파트의 분양 성공 여부, 금융지원관계 등을 면밀히 분석하고, 이를 근거로 규모, 층수, 평형별 세대수 비율, 구조형식, 세대 마감수준 등을 결정하는 것이 중요

 

5) 평형의 다양화

   초고층 주상복합아파트의 경우, 일반 고급아파트에 비하여 건축비용이 20% 이상 높아지는 것이 일반적이기 때문에 지금까지는 수익성을 확보하기 위하여 대형 평형을 위주로 건설하는 경향이 높았으나 앞으로는 수요층의 다양화를 추구하는 것이 필요

 

  ▪ 분양원가를 낮추려는 노력과 더불어 고가격․대형 위주의 분양전략을 수정하여 40～50평형대의 다양한 구조나 평형을 개발하거나 혹은 임대 위주의 소형 평형의 공급을 늘리는 방안을 검토할 필요성이 있음. 

[출처] 주상복합 확대전략|작성자 프로투어

 

 

달라진 주상복합 공급제도 (2004.3.30~)


★ 2004년 3월 30일부터 투기과열지구 내 20가구 이상 주상복합 아파트에  

    대해서도 주택법을 개정.공포했다.

☞ 이에 따라 주택건설사업자는
1. 20세대 이상 300세대 미만 주상복합아파트도 토지의 소유권을 확보하여야

    하고 착공과 동시에 입주자를 모집하고자 할 때에는 분양보증이 의무화된다. 

2. 투기과열지구가 아닌 곳에서도 관할 시장/군수/구청장에게 분양승인을 받아

    청약통장 가입자를 대상으로 공개모집하여야 한다.

☞ 입주자는
1. 주상복합아파트도 일반아파트와 같이 청약통장 가입자에 대해서만  청약자격이

    주어진다.

2. 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한  세대는

   청약자격 1순위가 제한된다.

3. 전용면적 25.7평 이하 주상복합아파트는 75%를 무주택자에게 우선 공급해야 하고,

    법 시행 후에 분양승인을 받는 주상복합은 소유권 등기까지는 분양권 전매가 금지된다.

   단, 300가구 미만의 주상복합아파트를 개정법 시행 전에 입주자모집공고 승인을 신청

   했다면 1회에 한하여 분양권 전매가 가능하다.

★ 주상복합아파트에 대한 청약과열 현상과 투기적 가수요를 억제하기 위해 주 택공급에

    관한규칙을 개정하여 주상복합아파트에 대한 공급제도를 개선하였다.

우선 20가구 이상 주상복합아파트를 분양하고자 하는 때에는 대지의 소유권을 확보하고

대한주택보증주식회사의 분양보증을 받아야 하며, 시장,군수,구청장으로부터 분양승인을

받은 후 일반아파트와 같이 청약통장 가입자를 대상으로 입주자를 모집하여야 한다.

투기과열지구에서는 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을

소유한 세대는 청약 1순위 자격이 제한되고, 전용 25.7평 이하 주상복합아파트 공급량의

75%는 무주택세대주에게 우선 공급한다.

또한 주상복합아파트 분양권의 전매도 소유권이전등기시까지 금지된다. 다만, 3월 29일까지

관할 시장,군수,구청장에게 분양승인을 신청한 주상복합아파트는 분양권 전매가 1회에

한하여 가능하다.

주상복합아파트에 대하여 주로 바뀐 내용은 ?

● 주택건설사업자 측면에서 보면

20가구이상 300세대 미만 주상복합아파트도 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하고

착공과 동시에 입주자를 모집하고자 할 때에는 분양보증이 의무화되며,

투기과열지구 뿐만 아니라 투기과열지구가 아닌 곳에서도 일반아파트와 같이 관할 시장

군수,구청장에게 분양승인을 받아 청약통장 가입자를 대상으로 공개모집하여야 함.

● 입주자 측면에서 보면

주상복합아파트도 일반아파트와 같이 청약통장 가입자에 대해서만 청약자격이 주어지고,

과거 5년이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한 세대는 청약자격

1순위가 제한되며,

투기과열지구에서 건설하는 전용 25.7평이하 주상복합아파트중 대하여는 75%가 무주택자

에게 우선 공급되고, 3월 30일 후에 분양승인을 받는 주상복합아파트는 투기과열지구내에서

분양권 전매가 금지됨.

-. 주상복합아파트의 분양권 전매가 모두 금지되는지?

3월 30일 후에 분양승인을 신청한 경우, 투기과열지구내에서만 당해 주상복합아파트의

분양권은 소유권이전등기시까지 전매가 금지됨.

따라서 3월 30일 전에 시장,군수 또는 구청장에게 분양승인을 이미 신청한 경우에는 1번에

한하여 분양권을 전매할 수 있음.

또한, 법 시행일(3.30) 전에 투기과열지구가 아닌 지역이어서 분양승인(입주자 모집승인)을

받지 않고 분양한 주상복합아파트인 경우에는

주택법에 의한 분양승인 절차 없이 건축주가 자율적으로 공급방법을 정하여 분양하는 등

당초부터 공급방법에 있어 주택법의 적용을 받지 않도록 하였으므로 차후 당해 지역이 투기

과열지구로 지정되더라도 3.30일 후에도 전매 제한을 받지 않음. 

[출처] 주상복합 공급제도|작성자 프로투어